주택담보대출을 준비하는 사람이라면 반드시 알아야 할 핵심 지표가 바로 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 2025년 7월부터는 ‘스트레스 DSR 3단계’ 제도가 본격 시행되어, 대출 심사 시 금리를 1.5%포인트 더 높게 적용하는 방식으로 한도가 달라집니다. 이번 글에서는 DSR의 기본 개념부터 새로 도입된 스트레스 금리 제도까지 한눈에 정리합니다.
DSR이란? 연 소득 대비 상환 부담을 보여주는 지표
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 연간 총소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다.
예를 들어 연소득이 6,000만 원이고, 연간 원리금 상환액이 2,400만 원이라면 DSR은 40%가 됩니다.
DSR은 기존의 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율)보다 실질적인 상환능력을 평가하는 지표로, 은행에서 주택담보대출 한도를 산정할 때 매우 중요한 기준이 됩니다.
| 구분 | 산정 기준 | 주요 특징 | 대출한도에 미치는 영향 |
|---|---|---|---|
| LTV | 담보가치 기준 | 담보 중심 평가 | 부동산 가치에 비례 |
| DTI | 주택담보대출 중심 | 주담대+이자 기준 | 일부 대출만 반영 |
| DSR | 모든 대출 포함 | 원리금 전체 반영 | 실제 상환능력 중심 |
스트레스 DSR 3단계란 무엇인가
2025년 7월부터 시행되는 ‘스트레스 DSR 3단계’는 금리 상승 위험에 대비해 대출심사 시 금리를 실제보다 높게 적용하는 제도입니다.
즉, 실제 금리보다 1.5%포인트를 더한 ‘가산 금리’로 계산하여 상환능력을 평가합니다.
예를 들어, 실제 금리가 4%라면 심사 시에는 5.5% 금리로 계산되기 때문에 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
이는 금리가 다시 오를 경우를 대비한 ‘보수적 심사’ 방식입니다.
한편, 비수도권 지역은 2025년 12월 말까지 0.75%p(2단계 수준)로 완화 적용되어 있습니다.
즉, 동일한 소득이라도 수도권보다 비수도권이 한도가 조금 더 유리합니다.
DSR 계산 시 포함되는 항목
DSR은 단순히 주택담보대출만 보는 것이 아니라 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부, 마이너스통장까지 모두 포함됩니다.
포함되는 주요 항목
- 주택담보대출(모든 은행, 보금자리론 포함)
- 신용대출 및 마이너스통장
- 전세자금대출
- 자동차할부·리볼빙 등 모든 원리금 상환액
포함되지 않는 항목
- 보증보험 없는 학자금 대출 일부
- 법인 명의 대출
- 일부 정책성 서민금융상품
이처럼 포함·제외 항목에 따라 DSR 결과가 크게 달라지므로, 대출 전 반드시 본인 신용정보 플랫폼이나 은행을 통해 미리 점검하는 것이 좋습니다.
DSR 변화가 대출 한도에 미치는 영향
DSR 규제가 강화되면 동일한 소득 대비 대출 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.
예를 들어 연소득이 6,000만 원, DSR 한도가 40%라면 연간 상환 가능액은 2,400만 원입니다.
금리를 4%에서 5.5%(1.5% 가산)로 적용하면 월 상환액이 늘어나고, 결과적으로 대출 가능액은 약 10~15%가 줄어듭니다.
이는 단순히 금리 인상 때문이 아니라, 미래 금리 상승 리스크를 사전에 반영한 제도이기 때문입니다.
| 구분 | 실제 금리 4% 적용 | 스트레스 금리 5.5% 적용 | 한도 차이 |
|---|---|---|---|
| 연 소득 6,000만 원 | 약 4억 8천만 원 | 약 4억 1천만 원 | 약 7천만 원 감소 |
정책모기지와의 차이
보금자리론·디딤돌대출 등 정책모기지 상품은 DSR이 아닌 LTV, DTI 기준으로 심사됩니다.
즉, 장기 고정금리 위주의 정책상품은 일반 은행 DSR 규제와 달리, 상대적으로 안정적인 상환구조를 전제로 한 별도 규정을 따릅니다.
따라서 소득이 일정하고 장기 상환을 계획하는 경우, 정책모기지 상품을 함께 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.
유용한 링크 모음
FAQ (자주 묻는 질문)
스트레스 DSR이 적용되면 모든 대출이 줄어드나요?
스트레스 금리는 주택담보대출 심사 시 우선 적용되며, 신용대출 등 일부 상품은 은행별 내부 기준에 따라 다르게 반영됩니다.
비수도권은 언제까지 완화 적용되나요?
2025년 12월 31일까지 한시적으로 0.75%p 가산(2단계 수준)으로 적용됩니다. 이후 수도권과 동일하게 조정될 예정입니다.
전세대출도 DSR에 포함되나요?
네, 전세자금대출은 원리금 상환액 기준으로 DSR에 반영됩니다. 단, 일부 보증기관 상품은 상환구조에 따라 반영 방식이 다를 수 있습니다.
보금자리론을 받으면 DSR 영향을 안 받나요?
보금자리론은 LTV·DTI 기준으로 운영되어 DSR 직접 규제를 받지 않습니다. 다만 타 대출이 있으면 종합적으로 평가됩니다.
DSR 계산을 스스로 해볼 수 있나요?
한국주택금융공사(HF) 홈페이지의 ‘월별상환원리금 계산기’를 활용하면 간단히 예상치를 확인할 수 있습니다.
금리가 다시 내리면 대출 한도도 늘어나나요?
스트레스 DSR은 금리 인하와 무관하게 ‘가산 금리’를 반영하는 제도이므로, 금리 하락기에도 한도 증가는 제한적입니다.
